Wat is het recht van opstal
maandag, 02 juli 2018 00:00

Beoordeel dit item
(1 Stem)

Het recht van opstal, of het opstalrecht, is het recht om op een onroerend goed van iemand anders te bouwen of te beplanten.

Dit recht is een uitzondering op het recht van natrekking, waarbij deze gebouwen of beplantingen van rechtswege eigendom zijn van de grondeigenaar. De grondeigenaar wordt ook wel de opstalgever genoemd en de persoon die het opstalrecht heeft, noemt men de opstalhouder.

In België heeft het opstalrecht een tijdelijk karakter, het kan immers voor een maximumduur van 50 jaar worden toegestaan (die echter wel hernieuwbaar is) en moet worden gevestigd in een notariële akte. Op het einde van deze duur wordt de opstalgever ook eigenaar van de opstallen en moet hij de waarde hiervan vergoeden aan de opstalhouder.

Wat zijn de rechten en plichten van beide partijen?

Rechten en plichten van de opstalhouder

De opstalhouder mag gebouwen oprichten, mits hij de nodige vergunningen bezit. Daarnaast kan hij zowel de gebouwen als het recht van opstal verhuren, verkopen of hypothekeren. De duurtijd hiervan is echter wel beperkt tot de duurtijd van het recht van opstal.

De opstalhouder moet ook een vergoeding (of cijns) betalen indien dit is overeengekomen en hij moet alle belastingen op de opgerichte gebouwen betalen.

Rechten en plichten van de opstalgever

Op het einde van de duurtijd worden de opgerichte gebouwen en beplantingen eigendom van de opstalgever, mits betaling van een vergoeding aan de opstalhouder, tenzij anders overeengekomen in het contract. Behalve de verplichtingen uit de overeenkomst, heeft de opstalgever geen verplichtingen tegenover de opstalhouder tijdens de duur van het recht van opstal.

Wanneer is het recht van opstal zinvol?

Een projectontwikkelaar koopt geen grond, maar zal proberen met de grondeigenaar overeen te komen dat er een opstalrecht verkregen wordt en een volmacht om bij de verkoop van elk deel van het gebouw een overeenstemmend deel van de grond te verkopen. Hierdoor krijgt de grond een meerwaarde, waarop de grondeigenaar overigens niet belast wordt.

De leasinggever sluit een opstalovereenkomst onder opschortende voorwaarde van aankoop. Hierbij worden de gebouwen meestal in leasing gegeven als opstal wanneer de leasinggever zelf erfpachter wordt, of als erfpacht wanneer de leasinggever grondeigenaar wordt.

Voor de aanleg van bijvoorbeeld een ondergrondse parking, wordt vaak gebruik gemaakt van het recht van opstal.

Om de positie van de echtgenoot die geen eigenaar is van de grond waarop gebouwd zal worden te versterken, wordt vaak gebruik gemaakt van het opstalrecht. Zonder opstalrecht is het gebouwde huis enkel eigendom van de partner die eigenaar is van de grond, ook al zou het met gemeenschappelijke gelden zijn gebouwd.

Wat zijn de risico's verbonden aan het recht van opstal?

Er bestaat een reëel risico op aanzienlijke fiscale gevolgen. De meest voordelige manier om deze te vermijden is door het opstalrecht zo lang mogelijk te laten duren, zodat de waarde van de opstallen beperkter wordt en er dus geen of minder belasting verschuldigd zal zijn.